В этой статье я покажу, как мы провели рекламную кампанию для жилого комплекса в Крыму с минимальным бюджетом в 10 000 рублей и получили не просто заявки, а 12 реальных продаж на общую сумму более 100 миллионов рублей.
Февраль. На связи — отдел маркетинга застройщика нового жилого комплекса в Евпатории. Их первая фраза звучит почти как вызов:
«У нас чек девять миллионов, сезон ещё спит, прежние агентства слили бюджет — покажите, что ВК вообще способен что-то продать».
Мы берём проект. Условия жёсткие:
- двенадцать сделок за два месяца,
- стоимость продажи не выше девяноста тысяч,
- канал только ВК-таргет, никаких “дополнительно ещё и…” — хотим чистый эксперимент.
Как мы заменили «вид на море» на реальные смыслы
Первым делом едем на площадку. Да, стройка — это бетон и кран, но главное здесь не картинка, а то, почему люди готовы платить за эту точку на карте.
- Двор без машин: вся парковка уходит под землю.
- Собственный бульвар с кофейнями и фермерским рынком.
- Пять минут до солёного озера, где даже зимой +10 °С.
На место “ничего, кроме моря” ставим конкретику: безопасность детей, свежий хумус по утрам и отсутствие толпы отпускников под окнами.
Напишите мне в Telegram t.me/scripptt – за 15 минут покажу, как именно ваши квартиры можно продать через ВК без «сливов» бюджета.
Рентген рынка: почему все ЖК в Крыму похожи как два рендера
Смотрим тридцать пять конкурентов в Крыму:
- девять рекламируют тот же «вид на море»;
- пятнадцать давят скидкой «–5 % до пятницы»;
- остальные — просто копия друг друга c одинаковым рендером, где пепельный дом стоит на бирюзовом фоне.
Инсайт: рынок перекормлен “морской” романтикой. Наши будущие покупатели ищут бытовой комфорт и спокойный доход, а не открытку с яхтой.
Четыре типажа покупателей и их скрытые страхи
- Молодые семьи 30–45. Переезд из мегаполиса, мечтают о дворике без машин и школе в шаговой доступности.
- Инвесторы 40–60. Ищут, куда пристроить накопления, чтобы недвижимость росла быстрее банковского депозита.
- Семьи с детьми-школьниками. Для них важна комбинация «двор + медицина + кружки».
- Пенсионеры из СНГ. Хотят мягкий климат и тишину, готовы внести 100 % сразу, но требуют прозрачности строительства.
Каждому сегменту пишем отдельный сценарий боли → решения. Пример для инвестора: «Ваши деньги не лежат, а работают: рост цен в Евпатории за прошлый год — 27 %. Мы даём готовый план, как сдавать квартиру посуточно, пока дом достраивается».
Визуал, который пахнет стройплощадкой, а не фотостоком
Мы попросили заказчика: «Дайте нам грязные, пыльные, настоящие кадры стройки». Выбираем три угла, где уже залит монолит и видно, как поднимается первый подъезд. Ставим дрон, добавляем закатный тёплый свет, чуть усиливаем контраст — и у зрителя ощущение «стройка живёт, деньги не в воздухе».
Коллаж «как сейчас» + «как будет» работает лучше любой скидки. Никаких баннерных надписей: буквы ВК режет показы, зрение устало от шрифтов.
Примеры креатива
Лид-магнит, который люди сохраняют, а не удаляюте
Скидками никого не удивишь, поэтому предлагаем то, что реально полезно:
- PDF-каталог планировок с ценами,
- чек-лист «Как зарабатывать 20 % годовых на курортной недвижимости и не стать отелем».
За каталог люди готовы оставить телефон, потому что таких подробностей на лендингах конкурентов нет.
Лид-форма на три вопроса: меньше слов — больше номеров
Три вопроса:
- Площадь (выбор из трёх диапазонов).
- Цель покупки (жить / инвестиция / родителям).
- Телефон.
Заполнил — и тут же прилетает авто-сообщение в личку группы: «Спасибо, я — Марина, менеджер проекта. Позвоню в течение пятнадцати минут, чтобы подобрать именно ваш вариант».
Дальше подключается чат-бот на Senler, который, если человек не берёт трубку, дожимает: «Хотите получить видео-обзор двора?»
Тест-рывок: 140 заявок за четыре дня и никаких нервов
Заложили 300 000 ₽, запустили двенадцать связок (четыре сегмента × три креатива). Через четыре дня:
- 140 лидов, средняя цена 2 142 ₽;
- лучшие три связки дают CPL 1 800–1 900 ₽;
- худшие — выше трёх тысяч, сразу в бан.
На этом этапе мы знаем: аудитория жива, три кластера стреляют, можно лить дальше.
Примеры ключевиков
Снимаем ограничитель бюджета — и начинается магия
Тест показал три «золотых» связки, мы оставили их и выкрутили ползунок бюджета вверх. Ещё 780 000 ₽ ушли на показы именно тем, кто кликал, досматривал видео и задерживался на фото двора.
Параллельно включили динамическую ставку: вечером поднимали CPM, днём занижали, ночью держали минимальный лимит — так не дали алгоритму «обожраться» дорогими показами.
500 лидов, два процента шлака: как мы отсеяли лишнее
- Лидов за всю кампанию — пятьсот.
- Цена лида — около двух тысяч рублей (чуть выше хлеба, но смешно для чека в девять миллионов).
- Шестьдесят процентов дозвонились и подтвердили интерес, в итоге триста «живых» контактов.
- Четыре процента из них вышли на договор — двенадцать сделок.
- КАC — девяносто тысяч рублей ровно, как и обещали на старте.
Финальный кросс-чек: каждая продажа в пределах 90 000 ₽
Двенадцать квартир × девять миллионов = сто восемь миллионов рублей. Из них минус весь рекламный бюджет — один миллион восемьдесят тысяч — остаётся более ста шести миллионов чистой маржи до расходов на стройку. Возврат на инвестиции — почти десять тысяч процентов. Для застройщика это звучит так: «мы заплатили за рекламу один миллион — получили сто восемь».
108 миллионов на счёт: зачем стесняться больших цифр
- Уникальные боли. Людям важно, где будут бегать дети, а не сколько метров до моря по прямой. Мы об этом и говорили.
- Живой визуал. Стройка в закатном свете бьёт по эмоциям сильнее, чем бездушный рендер.
- Скорость реакции. Звонок в пятнадцать минут удерживает импульс «хочу узнать» лучше любой скидки.
- Контроль ставок. Автомат дал бы больше показов, но и сжёг бы CPL. Мы держали поводья вручную.
Три фейла, которые обошлись нам в 30 000 ₽ — учитесь на чужом
- Слишком ранний запуск на пенсионеров — им понадобился очный показ, а зима отпугнула.
- Первая версия PDF была «инженерной» — перегрузили таблицами, пришлось переупаковывать.
- Три дня медлили с отключением одной связки, потеряли около тридцати тысяч бюджета.
Что делать завтра: план на рост ×2, если всё сработало сегодня
Застройщик уже выделил следующий миллион — теперь на апартаменты с дизайнерской отделкой. Мы переводим удачную связку на look-alike и тестируем формат коротких Reels-видео прямо в ленте ВК. Цель — сохранить тот же CAC при вдвое большем объёме сделок.
Последний штрих: хотите так же — пишите в Telegram
- ВК продаёт дорого, если перестать кричать «скидка, море, рассрочка» и начать решать конкретные страхи.
- Не бойтесь CPL в две тысячи, если вы продаёте за миллионы — считайте Cost Per Sale.
- Первые четыре дня — окно, когда ставка каждым рублём учит алгоритм; упустите — платить будете всегда больше.
- Лид-магнит, которым можно похвастаться друзьям, работает лучше любой instant-скидки.
Кейс закрыт: один канал, один миллион рекламы, двенадцать счастливых собственников и сто восемь миллионов на счету девелопера.
Застройщик доволен, команда — тоже, а ВКонтакте в очередной раз доказал, что умеет приносить не только лайки, но и живые сделки, если правильно спросить аудиторию: «Что вам действительно важно?»
Готовы повторить цифры из кейса или превзойти их? Пишите в Telegram t.me/scripptt.
Вместе разложим ваш проект на смыслы, соберём воронку и посчитаем, сколько продаж можно вытянуть уже в этом сезоне.
